On ne le dit pas assez, mais régler une succession peut coûter une fortune à une famille déjà éprouvée. Des dizaines de milliers d’euros qui partent en frais fiscaux, parfois sur des biens transmis de génération en génération. Ce que peu de gens savent, c’est qu’il existe une stratégie parfaitement légale pour limiter — voire supprimer — ces droits. Et le plus surprenant ? Elle est accessible à tout le monde, à condition d’agir au bon moment.
Nue-propriété et usufruit : deux mots qui peuvent vous faire économiser gros
Le principe repose sur une technique appelée le démembrement de propriété. Concrètement, il s’agit de donner à ses enfants la nue-propriété d’un bien immobilier de son vivant, tout en conservant l’usufruit.
Difficile à visualiser ? Voici comment ça marche en pratique :
– La nue-propriété, c’est le droit de posséder un bien « sur le papier », sans pouvoir l’habiter ni en percevoir les revenus. – L’usufruit, c’est le droit de l’utiliser : y vivre, le louer, toucher les loyers.
Autrement dit, vous transmettez le bien à vos enfants, mais vous continuez à y habiter tranquillement. Vous ne vous « dépouilllez » de rien du tout. Et au moment de votre décès, vos enfants deviennent automatiquement pleinement propriétaires — sans payer de droits de succession sur ce bien.
Un exemple concret pour bien comprendre
Imaginons un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros, transmis à deux enfants. Si la donation de la nue-propriété est réalisée à 60 ans, le barème fiscal évalue celle-ci à 50 % de la valeur du bien, soit 200 000 euros. Divisé par deux enfants, chacun reçoit 100 000 euros de nue-propriété.
Or, en France, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans sur les donations parentales. Résultat : zéro euro de droits à payer.
Même opération à 75 ans ? La nue-propriété représente alors 70 % du bien, soit 280 000 euros, soit 140 000 euros par enfant. Chaque enfant paie des droits sur 40 000 euros — environ 8 000 euros chacun. Ce n’est pas neutre.
La leçon est claire : plus vous anticipez, plus vous économisez.
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